تا تمدن اسلامی

در سیره نبی اعظم ،ائمه اطهار و همچنین در آیات قران کریم به موارد متعددی در خصوص اهمیت و جایگاه مسکن به عنوان یک نعمت الهی و شرایط بنای مسکن و استفاده از آن بر می خوریم که پرداختن به آن مجالی وسیع می طلبد.

مسکن و سکونت در ایران سابقه ای چند هزار ساله دارد .در دوران معاصر و علی الخصوص در دوران پهلوی با تمرکز گرایی و استضعاف بخش کشاورزی و مهاجرت شدید روستاییان به شهر ها کم کم مسئله بحران مسکن و تامین مسکن هویدا گردید.می توان شیوع پدیده های اجتماعی چون زاغه نشینی از نتایج این سیاست ها دانست.

امام خمینی در فرمانی در اوایل انقلاب ، حساب ۱۰۰ را در تمامی شعب بانک ملی افتتاح فرمودند و پایه و اساس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی را بنا نهادند. در پیام امام خمینی چنین آمده بود: «هیچ کس در هیچ گوشه مملکت نباید از داشتن خانه محروم باشد. بر دولت اسلامی است که برای این مسأله مهم چاره ای بیاندیشد و بر همه مردم است که در این مورد همکاری کنند». همچنین تاسیس بنیاد مستضعفان با اولویت ساخت مسکن برای محرومین نیز نشان از توجه ویژه معمار کبیر انقلاب به امر مسکن دارد.دراصل 31 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران داشتن مسکن مناسب با نیاز، حق هر فرد وخانواده ایرانی شناخته شده است. و به صراحت بیان شده است که دولت‏ موظف‏ است‏ با رعایت‏ اولویت‏ برای‏ آنها که‏ نیازمندترند به‏ خصوص‏روستانشینان‏ و کارگران‏ زمینه‏ اجرای‏ این‏ اصل‏ را فراهم‏ کند.

علاوه بر اینکه امر مسکن در قوانین ،بودجه های سنواتی و برنامه های توسعه پنج ساله جایگاه خاصی داشته است ابلاغ سیاست های کلی نظام در بخش مسکن توسط رهبر معظم  انقلاب در تاریخ 29 بهمن سال 89 موکد این امر است که در حال حاضر دولتها  نقشه راه روشن و وظیفه مهمی برای امر مسکن در کشور بر عهده دارند.

سیاست های توزیع زمین ، مسکن اجاره به شرط تملیک، فعال سازی تعاونی های مسکن،وام های خرید مسکن،حمایت از انبوه سازان و صنعتی سازی ساخت مسکن ، طرح مسکن پاک (پس انداز،‌انبوه سازی، کوچک سازی) طرح مسکن مهر و نهایتاً طرح مسکن اجتماعی مواردی از روش های مد نظر دولت ها برای تعادل بخشی به بازار مسکن بوده است.

اما اکنون در چه وضعیتی قرار داریم و چشم انداز بازار مسکن در کوتاه مدت چگونه خواهد بود.سوالی است که این روزها مد نظر مردم و کارشناسان واقع گردیده است.شاید ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر افازایش وام خرید مسکن در هفته گذشته را بتوان عامل اصلی رونق این مبحث در افکار عمومی دانست.

بدیهی ترین اصل در اقتصاد رابطه عرضه و تقاضا است و این بدین معنا است که افزایش تقاضا عدم رشد متناسب عرضه با عث افزایش قیمت کالا خواهد شد.ما در بازار مسکن با دو نوع تقاضا روبرومی باشیم:

1- موثر : تقاضايي كه كليه كساني علاوه بر نیاز ،قدرت اقتصادي خريد مسكن را هم دارند.

2- بالقوه : تقاضاي كليه كساني كه نياز به مسكن مناسب دارند مثل بي خانمان ها ، ساكنان الونك ها ، مستاجران و غيره 

گاه عرضه و تقاضا در يك گروه نيستند و مربوط به دو قشر در آمدي هستند مثلاً در تهران ( شمال تهران ) عرضه خانه هاي گران  قيمت بر تقاضا پيشي گرفته اما همين موضوع در بخش متوسط نشين برعكس است افزایش حدود 10 برابری جمعیت شهر نشین در 5 دهه گذشته به دلیل تمرکز گرایی و مهاجرت روستاییان و از طرفی محدودیت های فیزیکی و اجنماعی رشد گستره شهری فشار مضاعفی را بر دسته دوم برای تامین مسکن وارد کرده است. در نتیجه تقاضا در بازار مسكن هميشه كمتر از نياز است زيرا تقاضا زماني شكل مي گيرد كه افراد نيازمند، توانايي پرداخت هزينه مسكن را كسب كرده اند . مطابق اظهارات مسئولان ذی ربط میزان نیاز به عرضه سالانه مسکن در ایران حدود یک میلیون و دویست تا یک و نیم میلیون مسکن براورد می گردد.لذا برای ایجاد تقاضا ، اعطای تسهیلات خرید مسکن یکی از سیاست های اعمالی از سوی دولت ها برای تحریک سرمایه گذاری در بخش مسکن بوده است.

در چند سال گذشته و با افزایش قیمت ملک و زمین به ویژه در شهرهای بزرگ شاهد کاهش ارزش وام‌های اعطایی برای خرید و یا ساخت مسکن بودیم؛ به‌گونه‌ای که با مبالغ وام‌های اختصاصی تنها می‌شد کمتر از 10 مترمربع مسکن خریداری کرد. به عبارت دیگر وام های اعطایی حدود 10تا 15 درصد قیمت خانه را پوشش می داند.حال باید دید افزایش 75 درصدی وام خرید مسکن چه تاثیراتی بر بازار کنونی مسکن خواهد داشت؟

عده ای از کارشناسان بر این اعتقاد هستند که افزایش وام با توجه به افزایش قیمت مسکن و میانگین قیمت کنونی مسکن در کشور تاثیر چندانی بر قیمت مسکن نخواهد گذاشت گروهی دیگر معتقدند هرچند که افزایش وام مسکن منجر به افزایش قیمت ها می شود لیکن باعث رونق ساخت و ساز و بازار مسکن و خروج این بازار از رکود می شود که نهایتا رونق حاصل منجر به تعادل بازار خواهد شد.

اما مخالفین معتقدند با توجه به اینکه استفاده کنندگان از وام مسکن اقشار متوسط به پایین جامعه هستند افزایش وام مسکن علاوه بر ایجاد اثرات تورمی تزریق نقدینگی به بازار باعث افزایش تقاضای واحد های کوچک در نتیجه رشد ناگهانی قیمت این واحد نسبت به خانه های متراژمتوسط و بالا و همچنین افزایش سفته بازی در معامله واحد های مسکونی کوچک خواهد شد.از طرفی موکول کردن واگذاری وام به خرید اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن هزچند به تجهیز منابع بانک مسکن کمک می کند اما با توجه به ساز کار های بورسی این اوراق  و افزایش چشمگیر قیمت این اوراق عملاً قیمت این اوراق به هزینه مالی تسهیلات افزوده شده و در نتیجه پرداخت اقساط وام بخش بیشتری از سبد معیشت خانوار را در بر خواهد گرفت .

با تعمق در اظهار نظرات فوق و نگاهی به سوابق تاریخی افزایش مسکن در خواهیم یافت که افزایش وام مسکن اثرات تورمی را به این بازار تحمیل خواهد کرد که این امر در قیمت خانه های کم وسعت در شهر های بزرگ مشهود تر خواهد بود.در سوی دیگر افزایش وام مسکن با هدف تحریک بازار مسکن در شرایط فعلی اقتصادی با مخاطرات زیر می تواند مواجه باشد.

1- در حال حاضر مهمترین بازار رقیب مسکن بازار سرمایه می باشد که در حال حاضر با  پر شدن ارزش جایگذاری قیمتی برخی شرکت ها در حال حاضر بعد از شوک ارزی و کاهش ارزش پول ملی و همچنین عدم عرضه سهام جدید در بازار توسط دولت و در نتیجه حرکت های احساسی در این بازار در شرایط فعلی آمادگی تخلیه انرژی و نقدینگی را به دیگر بازار های موازی علی الخصوص بازار مسکن را دارد. شرایط بازار جهانی طلا و اثرات روانی مذاکرات ژنو بر بازار ارز و طلا شرایط هدایت نقدینگی به بازار مسکن را هموار تر می نماید.

2- عدم شفافیت دولت در تعیین تکلیف پروژه های مسکن مهر و ابهام برنامه دولت در خصوص نحوه اجرای مسکن اجتماعی امکان تعادل بخشی به بازار مسکن توسط این اهرم ها را کاهش داده و از تاثیر آنها خواهد کاست.

3- تقارن احتمالی فصل نقل و انتقالات بازار مسکن با  فاز دوم هدفمندی یارانه و الزام دولت به اصلاح قیمت حامل های انرژی در سال آینده و در نتیجه ایجاد یک پایه تورمی بالاتر از پیش بینی دولت و تکانه این تورم همراه با اثرات تورمی وام مسکن می تواند اثرات نامطلوبی در این بازار بر جای بگذارد.

با توجه به موارد فوق الذکر می توان اینگونه جمع بندی کرد که در شرایط فعلی افزایش وام مسکن با در نظر داشتن شرایط فعلی اقتصادی کشور و محدودیت های دولت در ورود و توازن بخشی به بازار با مخاطرات تورمی قابل توجهی مواجه می باشد. لذا با لحاظ مباحث شاخص های علمی اقتصاد مسکن و محدودیت های تراکم اقتصادی احداث بنا در نقاط مختلف کشور شایسته است دولت محترم اولویت خود را در بخش مسکن به تبیین و اجرای سیاست های خود در قسمت عرضه مسکن از جمله اتمام پروژه های مسکن مهر، اعلام نحوه ساخت و واگذاری مسکن اجتماعی ، مسکن استیجاری، نوسازی بافت های فرسوده، توجه و ترویج ساخت صنعتی مسکن و ساماندهی شهر های جدید  و... معطوف نموده و از سوی دیگر به با مدیریت موثر در بازار های موازی با بازار مسکن از تخلیه انرژی این بازار ها به بازار مسکن جلوگیری نماید.